Animali in condominio

Animali in condominio

Nessuna norma può vietare il possesso di un animale cosiddetto di affezione (cane o gatto), pur in presenza di regolamenti che contemplino tale divieto; la Corte di Cassazione ha infatti stabilito, con diverse sentenze (n. 5078 del 30.10.1979 – n. 5769 del 6.12.1978 – n. 832 del 5.2.1980, ecc.), che tali regolamenti sono nulli in quanto limitativi della libertà personale dell’individuo, cioè anticostituzionali.
IN PRATICA se intendete tenere animali nel vostro appartamento, fatevi mostrare una copia del regolamento condominiale prima della locazione o dell’atto d’acquisto, se il regolamento non esiste ancora o, se esistente, non pone alcun divieto, nessuno potrà privarvi della compagnia di animali; se nel regolamento è invece posto il divieto in questione, questo sarà vincolante per voi solo se all’atto dell’acquisto o della locazione sarà da voi menzionata l’esistenza del regolamento stesso e se esso sarà da voi accettato e firmato.
Solo in quest’ultimo caso i vicini potranno agire contro di voi e comunque dopo aver dimostrato che l’animale ha arrecato gravi disturbi al vicinato; ma ricordiamo che il normale comportamento degli animali, anche se rumoroso, non è perseguibile penalmente (art. 844 del Codice Civile).

 

CONDOMINIO & ANIMALI

Una prima distinzione, fondamentale, va fatta fra il divieto di detenzione di animali contenuto in regolamenti condominiali contrattuali oppure non aventi tale qualifica.
Il regolamento condominiale avente natura contrattuale è quello che viene approvato da tutti i condomini che, mediante detta approvazione esplicita, possono anche contrattualmente autolimitare il proprio diritto di proprietà. Un tipico caso di regolamento contrattuale si verifica allorquando il regolamento stesso sia allegato all’atto di acquisto dell’immobile. Nell’atto di compravendita normalmente viene fatto riferimento al regolamento, mediante l’introduzione di una clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver preso visione del regolamento stesso e di accettarlo in ogni sua parte. Come ha più volte affermato al Corte di Cassazione, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto di proprietà anche sulle parti di proprietà esclusiva. Tipico è il caso in cui, ad esempio, ci si obblighi, mediante l’accettazione espressa del regolamento condominiale – contrattuale, a non utilizzare il proprio appartamento per l’esercizio di uno studio professionale. La Cassazione ha in più occasioni ribadito che, una volta accettata tale limitazione, non sarebbe possibile per il proprietario che avesse cambiato idea, derogare a tale limite invocando la pienezza del diritto dominicale. Ovviamente anche l’autonomia contrattuale ha dei limiti e sarebbe invalida una clausola con la quale il proprietario, ad esempio, si impegnasse a non avere figli, a non ospitare presso la sua abitazione persone non gradite al condominio ecc.. Non è purtroppo infrequente che i regolamenti condominiali – contrattuali, contengano clausole che vietano la detenzione di animali nel condominio.

Nel caso in cui il divieto riguardi animali “che creano disturbo” in caso di contestazione, spetta a chi invoca la clausola dimostrare il disturbo creato dagli animali

Assai più complicato è invece “attaccare” una clausola che contenga il divieto, sic et sempliciter, di
detenere animali, in tali casi la clausola ha effetto e limita la possibilità di detenere animali
Non sarebbe certo prudente, per chi intenda vivere con degli animali, accettare, pattiziamente, un regolamento contenente una clausola che ne vietasse la detenzione. Consigliamo  pertanto a chiunque si appresti ad acquistare un immobile, di controllare minuziosamente, all’atto dell’acquisto, il contenuto del regolamento condominiale, non sottoscrivendo quindi l’atto qualora sia inserita una clausola che vieta o limita la detenzione di animali.

Assai diverso è invece il caso in cui il divieto sia contenuto in un regolamento non avente natura contrattuale. Determinante, al riguardo, è la sentenza 4.12.93, n. 12028 della Cassazione Civile, Sezione II. Ne trascrivo la massima: “In tema di condominio di edifici, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché, in difetto di un’approvazione unanime, le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso, con il loro voto favorevole, alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell’art. 1987 c.c., a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà”. In applicazione di tale principio, sarà parimenti invalido il divieto di detenere animali frutto di una deliberazione assembleare che non abbia raggiunto l’unanimità.

LOCAZIONE E DIVIETO

Che cosa accade nel caso in cui il divieto di detenzione di animali sia contenuto in un contratto di locazione.

Bisogna distinguere l’ipotesi in cui, pur in assenza di un regolamento contrattuale condominiale approvato da tutti i condomini che vieti la detenzione di animali, detto divieto sia stato disposto dal
proprietario-locatore, nel contratto di locazione, da quello in cui, invece, il divieto contenuto nel contratto di locazione derivi dalla limitazione pattizia contenuta nel regolamento condominiale – contrattuale.

Nel primo caso, ci sono buone possibilità di vittoria.
La legge prevede infatti che sia possibile agire per la risoluzione anticipata del contratto di locazione, al di là delle ipotesi di morosità, di sfratto per necessità ecc., solo qualora il conduttore si sia reso responsabile di “inadempimento grave”.
Per cui non sarebbe in alcun modo da ritenersi grave inadempimento, il detenere animali, in violazione della norma pattizia contenuta nel contratto di locazione che vieta la detenzione di animali. Ciò, evidentemente, purché gli animali non creino particolari disturbi.

Più difficile nell’ipotesi in cui, oltre che nel contratto di locazione, il divieto di detenzione animali sia contenuto anche nel regolamento contrattuale approvato da tutti i condomini. In tal caso infatti valgono, purtroppo, le considerazioni     generali.

Occorre accertarsi se la affittuaria ha firmato un contratto di affitto con cui si obbligava a non detenere animali solo con il proprietario ( I caso) oppure il divieto deriva dal regolamento condominiale che deve essere però approvato da tutti i condomini, per essere efficace. (II caso)